יזם תמ"א 38 - מהו תפקידו ומהם תחומי האחריות שלו?

אחד מעמודי התווך העיקריים בפרויקטי תמ"א 38 הוא היזם, ובמידה רבה, ניתן לומר, כי בחירת היזם הנכון והאמין, היא זו שתגרום לפרויקט להצליח או להיכשל (במקרים בהם הבחירה הייתה שגויה, או שהיזם לא הגשים את הציפיות שנתלו בו). למה בעצם?

מי הם יזמים לתמ"א 38?

כמו תושבי בעלי הדירות, גם יזמים לתמ"א 38 נכנסים לפרויקט כזה כדי להרוויח.

איך זה עובד?

היזם מבצע את חיזוק המבנה ושדרוגו, ובתמורה, הוא מוסיף לבניין דירות נוספות שאינן משמשות כתמורה לדיירי הבניין. כאשר הוא מוכר את הדירות ה"עודפות", הוא לא רק מכסה את עלות העבודה שבוצעה, אלא אף מרוויח. חלק מהיזמים הם יזמים-קבלנים (קבלני ביצוע שמתמחים בפרויקטי תמ"א 38 או חברות בניה בינוניות או גדולות) ואילו חלקם האחר הן חברות ייזום אשר קמו במיוחד כדי לנהל פרויקטים של תמ"א 38.

איזה תפקיד ממלא היזם בפרויקט תמ"א 38?

במרבית הפרויקטים המבוצעים במסגרת תמ"א 38, כל הסיכונים והאחריות מוטלים על היזם-קבלן, מכיוון שבמידה ולבעלי הדירות היה את כל הנדרש כדי לנהל פרויקט בניה מורכב כזה, מן הסתם, הם לא היו נזקקים לשרותיו, אבל, בהיעדר הידע, הניסיון, האמצעים הכלכליים והזמן הנדרשים, האחריות לכל היבטי הפרויקט עוברת אל היזם. במהלך הפרויקט "רוכש" היזם את זכויות הבניה מבעלי הדירות בבנין, אולם, לאור שהמדובר בפרויקט תמ"א, אין עסקת מכירה זו מתוגמלת בכסף שמשלם היזם עבור הזכויות, אלא בעבודה - חיזוק הבניין ושדרוגו, על פי הוראות התמ"א. מרגע שנחתם החוזה בין הדיירים ליזם-קבלן, כל האחריות מוטלת עליו: המימון - מעצם היותו היזם, השגת ההיתרים והאישורים - מעצם היותו היזם, הבניה וההתנהלות הביצועית - מעצם היותו הקבלן המבצע, מכירת הדירות החדשות - מעצם היותו היזם, וכן הלאה.

קריטריונים לבחירת יזם-קבלן לפרויקט תמ"א 38

כאמור, בחירת היזם הנכון היא זו שתבטיח את הצלחתו של הפרויקט, אבל כיצד בוחרים? היה מספר טיפים שיכולים לסייע לכם בסינון:

• בחנו את איתנותו הפיננסית של היזם ואת מקורות המימון שלו, במרבית המקרים, דרישה לביטחונות ולערבויות הינה הליך מקובל בפרויקטים מסוג זה.
• בדקו את הניסיון הקודם שיש ליזם-קבלן בביצוע פרויקטים הדומים בהיקפם לפרויקט שלכם.
• בקשו המלצות ואל תהססו לצאת לשטח ולדבר פנים אל פנים עם לקוחות מרוצים יותר ומרוצים פחות. תתפלאו כמה משתנה האינטראקציה בין אנשים כאשר היא מתנהלת בשיחת טלפון או כאשר היא מתנהלת פנים אל פנים.
• ממנו לעצמכם ועד שיתפקד מול היזם. השתדלו לכלול בוועד לפחות אדם אחד שמבין מה עומד לקרות. במידה ואין כזה בבנין שלכם, שקלו את האפשרות לשכור עו"ד או יועץ חיצוני אובייקטיבי המתמחים בתחום, על מנת שיוכל לבחון בעין ביקורתית את התנהלות היזם.
• וודאו כי העוסקים במלאכה הינם מקצועיים ותחום ההתמחות שלהם הוא פרויקט תמ"א.

לסיכום

פרויקט תמ"א 38 יכול להסתיים בהצלחה, כאשר אתם נהנים מדירה גדולה יותר ומשופצת, ומאידך, הוא עלול להסתיים בכישלון צורב - ההחלטה נתונה בידיכם בלבד!